부동산 금융의 의의

 금융과 부동산은 별개의 개념이 아닌가 라는 생각을 더러하게 된다. 흔히, 재테크 수단중에 주식과 부동산이 있듯이, 주식은 금융에 포함되는 것이고 부동산은 약간 동떨어진 개념이 아닌가 라는 생각이 일반적인데, 부동산이야 말로 금융과 아주 밀접한 관계가 있습니다. 주변에 어디 부동산 매수를 할때 대출없이 순수 자본금으로만 하는 사람이 있는가? 99.9%는 신용대출, 담보대출 등을 통해서 구입을 하고 전세자금을 이용하여 갭 투자하는 방식으로 진행 하는 것을 보면 부동산과 금융은 뗄래야 뗄수 없는 관계인 것이다. 이런 부동산 금융에 대해 개념부터 순서대로 파악해 보도록 합시다.

 

 

부동산 금융의 개념

 금융이란 재화나 용익이 수반되지 않고, 화폐 그 자체의 수요와 공급에 의해서 발생하는 화폐의 독립적인 유통을 말합니다. 그럼 부동산 금융이란 서민 또는 주택건설업자에게 장기, 저리로 자금을 대출해 주어 주택의 구입을 용이하게 하는 한편 주택공급의 확대를 목적으로 하는 특수 금융을 말합니다. 그래서 부동산금융은 시장의 원리보다는 정부의 정책원리에 따라 그 흐름의 방향이 대개 결정이 되고, 부동산을 운영대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정을 말합니다.

 

부동산 금융의 분류

 부동산 금융의 첫번째 분류는 대상부동산에 따라 구분을 합니다. 금융의 대상이 주택구입능력을 증대시킬 목적인지, 주택공급능력을 확대시킬 목적인지에 따라 구분됩니다. 주택소비금융은 서민에게 주택구입에 필요한 자금을 융통해줌으로써 주택구입능력을 증대시킬 목적으로 이루어지는 수요자 금융에 해당합니다. 주택개발금융은 주택건설업자에게 주택건설에 필요한 자금을 융통해줌으로써 주택공급능력을 확대시킬 목적으로 이루어지는 공급자금융에 해당됩니다.

 

 

 두번째로는 자본조달방식에 따른 구분입니다. 기업이 주식을 발행하거나 지분권을 매각함으로써 자기자본을 조달하는 지분금융은 수익에 따른 배당을 하는 것이 목적입니다. 종류에는 조인트 벤처, 부동산신디케이트, 부동산투자자신탁, 부동산펀드 등이 있습니다. 자금의 수요자가 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 부채금융이 있는데 이는 이자수취를 목적으로 하며 저당금융, 신탁금융, 주택상환사채, 자산당보부증권, 프로젝트파이낸싱 등이 있습니다.

 세번째로는 자금의 최종수요자와 최초공급자간의 자금을 직접 조달하여 거래를 하는 직정금융방식인데, 증권시장의 주식발행등이 가장 대표적인 예에 해당됩니다. 간점금융방식은 자금수요자가 금융중개기관을 통해 자금을 조달하는 방식으로 은행의 대부를 통한 자금의 조달이 간접금융의 가장 대표적인 예에 해당됩니다.

 네번째로는 우리가 가장 잘 알고 있는 제도권금융을 이용한 방법인데 금융회사가 중개기능을 수행하는 방식과, 비제도권 금융 즉, 금융회사를 중개기능으로 하지 않고, 금융기관외에 다른 부분을 이용하여 자금을 조달하는 방식입니다. 대표적인 것이 최근에 이슈화 되고 있는 갭투자 입니다. 시세차익이 조만간 발생할 것이라는 예측을 통해서 전세자금을 안고 투자하는 방식입니다.

 

부동산 금융의 기능

 부동산 금융으로 인해 부동산은 주택거래의 활성화가 증대됩니다. 주택을 구입하고자 하는 수요자에게 자금을 융자해 줌으로써, 좀더 쉽고 빠르게 거래를 활성화 시킬수 있습니다. 그리고 정책적으로 부동산금융을 이용함으로서 주택시장구조를 조절하여 주거의 안정을 꾀할수 있습니다. 또한 수요자의 주택마련저축을 유도하고 동시에 주택마련 자금도 조정할수 있습니다. 금융을 정부가 이용함으로서 부동산 시장의 전체적인 방향을 원하는 데로 유도할수 있으며 경기등을 조절할수 있습니다. 나아가 무주택서민들에게 주택소유의 기회를 형평성 있게 보장할 수 있으며, 국가의 전체적인 주거안정과 복지에도 기여할 수 있습니다.

 

부동산 금융의 원칙

 부동산 금융의 원칙은 금융의 단기자금을 장가자금으로 전환시키고 많은 자금이 유입되록 하는 것이 목적입니다. 이를 위해서는 1차적으로 부동산 금융을 하기 위한 많은 자금확보가 필요합니다. 그 이후로는 정책 및 부동산 수요와 공급에 방향에 따라 대출금리의 책정이 필요하며 주택활성화 및 금융기관의 이익을 최대한 보장해주기 위해서는 장기, 저금리가 가장 바람직합니다. 또한 부동산 대출채권을 시장에서 하나의 상품으로 거래시킴으로써 부동산 자금의 원활한 공급을 촉진시켜 자금의 유동화를 꾀해야 됩니다. 그리고 대출채권을 하나의 상품으로 거래시 자금 공급자로 하여금 상환에 대한 보장이 확실하도록 제도적인 장치가 꼭 필요할 것으로 봅니다.

 

 

 지금까지 부동산 금융에 대해 살펴보았습니다. 기초공사가 잘되어야 부동산 시장이 흔들리지 않듯, 부동산금융도 장기적으로 방향을 잘 설정하여 치밀한 금융시초공사 위에서 실행이 되었으면 합니다. 읽어주셔서 감사합니다.