부동산의 투자이론

  부동산투자란 무엇인가? 먼저 개념부터 집고 넘어 가보겠습니다. 장래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 현재의 확실한 소비를 희행하는 행위 또는 장래의 불확실한 수익과 현재의 확실한 소비를 교환하는 행위라고 말할 수 있습니다. 부동산 투자의 장단점이 있는데 장점부터 알아보겠습니다.

  첫번째 장점으로는 지렛대의 효과 입니다. 지렛대란 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용함을써 투자자의 이익을 증가시키는 효과를 말합니다. 타인자본을 이용하여 자기자본수익률을 높이는 효과를 말합니다. 효과는 정의 효과와 부의 효과로 나뉠수가 있는데, 총자본수익률보다 자기자본수익률이 큰 경우는 정의 지렛대효과라고 할수 있으며, 총자본수익률이 자기자본수익률보다 큰 경우를 부의 지렛대효과라고 할수 있습니다. 대부비율 또는 부채비율이 증가됨에 따라 자기자본수익률도 증가되지만, 원리금상환의 어려움이 따른 금융상 위험도 함께 증가한다는 점을 항상 유의해야 됩니다.

  두번째 장점으로는 절세 효과이빈다. 부동산에 대한 투자는 세법상 감가상각비, 낮은 세율, 각종 세액공제 등으로 인하여 세금을 최소화할 수 있는 절세제도가 많이 있습니다.

 

 

  세번째로는 인플레이션으로 인한 구매력 보호입니다. 인플레이션이 발생하면 화폐가치는 하락하지만, 실물가치는 상승합니다. 부동산은 실물자산이므로 인플레이션이 발생하더라도 현금을 보유함으로써 발생한 손실은, 부동산을 보유함으로써 발생한 이익으로 상계 제거되므로 인플레이션 헷징 효과가 있습니다.

  물론 부동산 투자의 장점만 있는것은 아닙니다. 여러가지 단점도 존재하는데 확인해보겠습니다. 첫번째 단점으로는 유동성이 떨어지는 낮은 환금성입니다. 일반 경제재에 비하여 고가품이고, 거래비용 및 절차의 복잡성으로 환금성이 떨어집니다. 금융위험부담도 증가합니다. 좀전에 말했다 시피 고가품이고 소유와 거래에 있어 많은 자금이 소요되므로, 타인자본에 의존도가 높기 마련이고, 혹시나 너무 지나친 자금의 대부로 인해 금융상 많은 어려움을 증가할 수도 있습니다. 그리고 거래비용 및 절차의 복잡성으로 인해 행정정 통제와 법률의 지식을 요구하는 사항이게 접근이 쉽지 않습니다.

 

 

  부동산의 투자전 투기에 대해서 명확히 알아야할 필요성이 있습니다. 자칫 본인이 투자라 생각하는 것이 투기일 가능성이 높기 때문입니다. 부동산 투기는 부동산 보유에 따른 소득이득은 제외하고 단기간에 가격상승에 따른 자본이득만을 획득할 목적으로 부동산을 보요하는 것을 말합니다. 발생요인으로는 경제, 도시성장, 운송수단의 신설과 확장 및 공공개발에 의한 개발이익에만 편승하는것, 또한 주택 택지가격의 상승 등 여러가지 요인이 있습니다. 이런 투기로 인해 개인간의 소득격차가 심화되고 기업투자와 생산활동의 위축이 되어 경제적 손실이 발생합니다. 무주택서민의 주택구입난이 가중되며, 건전한 근로의식의 저하 및 계층 간의 위화감이 증대됩니다. 언급되었듯이 부동산 투기로 인한 단점이 여러가지 있지만, 순기능도 있습니다. 주택건설업자의 투기적 공급은 주택문제를 해소해주며, 택지공급업자의 투기적 공급은 택지부족문제를 해소해 줍니다. 투기붐이 일어남으로써 경제적 활성화가 되고 소비위축이 사라지며, 도시의 민간개발 등이 가능해집니다.

  부동산의 투자의 위험은 어떤것들이 있을까요? 여러가지 위험요소가 있겠지만, 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레 위험, 유동성 위험 등이 있습니다. 투자를 하기전 항상 위험을 회피할수 있는 방안에 대해서는 선제적으로 검토해서 그 상황이 발생하였을때, 슬기롭게 대처해 나가는 자세가 필요합니다. 어떤 위험도 대응이가능하도록 준비를 했다고 하지만, 위험이란건 예고하고 오는것이 아니기 때문에, 직면했을때 대하는 자세를 만들기 위해 미리미리 준비와 더불어 경험도 많이 가지는 것이 좋습니다.

 

 

  마지막으로 투자에서 제일 중요한 수익률 입니다. 수익률의 종류로는 실현수익률, 기대수익률, 요구수익률 이 있습니다. 먼저 실현 수익률 입니다. 투자가 이루어지고 난 후 현실적으로 달성한 수익률로서, 실제 수익률, 사후수익률, 역사직수익률 이라고도 합니다. 두번째로는 기대 수익률 입니다. 특정한 투자대상 또는 투자대안으로부터 기대되는 예상수입과 예상지출에 근거한 예상수익률로서, 객관적 수익률 일고도 합니다. 세번째는 요구수익률 입니다.  투자사업에 대한 위험을 고려할 경우에 새로운 투자사업으로부터 얻어야할 최소한의 수익률로서, 투자자 입장에선 투자를 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미합니다.

  부동산 투자에 대한 여러가지 이론들을 알아보았습니다. 이론과 실전은 항상 차이가 있지만, 이론을 바탕으로 실전에 임할수 있도록 이론공부를 열심히 합시다. 감사합니다.