부동산 정책론_시장실패 및 토지,주택 정책

 시장실패란 무엇인가? 시장을 통하여 자원이 효율적으로 배분되지 못하는 상태를 시장실패라고 한다. 시장실패의 원인은 여러가지가 있는데 확인해보도록 하겠습니다.

 첫번째로는 공공재 입니다. 비경합성과 비배제성의 특성을 보이며, 비배제성으로 인해 무임승차가 발생합니다. 공공재의 생산을 민간에 맡길 경우 사회적 필요량보다 적게 만들게 될것입니다.

 두번째로는 외부효과 입니다. 어떤 한사람의 행동이 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손실이 발생되는 효과를 말합니다. 농업용수를 확보하기 위핸 댐의 건설로 관광수입이 증가하는 경우 는 정의 외부효과 입니다. 정의 외부효과와 반대로 손실이 일어나는 경우를 부의 외부효과라고 말합니다. 의도하지 않은 불이익이 발생하는 경우인데, 예로는 고속도로 건설로 심한 소음공해의 발생입니다.

 세번째로는 시장의 불완전성으로 독과점 기업이며, 네번째로는 규모의 경제, 다섯번째로는 정보의 비대칭성 입니다. 시장실패중 정부의 실패가 있는데 이는 시장에 대해 정부의 개입이 오히려 시장의 자율성을 침해하여 정부개입이전에 비해 비효율성을 더욱 심화시키는 경우를 말합니다. 원인으로는 정보의 정보부족, 시장경제와 같은 유인동기의 부족, 근시안적 규제, 이해집단의 정치권과 관료에 대한 로비활동 등이 있습니다.

 

 

 이런 정부의 개입에 대해서 토지정책이 있습니다. 토지를 정책수단으로 이용하는 경우인데, 직접개입, 간접개입, 이용규제 등이 있습니다. 직접개입은 말그대로 정부가 수요자나 공급자로서 시장에 직접 개입하는 정책을 말합니다. 택지개발사업, 토지은행제도, 토지구획정리사업 등이 있습니다. 간접개입은 토지관련 세금부과 및 감면, 각종 금융지원, 보조금의 지급등이 있습니다. 이용규제는 토지이용을 바람직한 방향으로 유도하기 위한 법적 행정적 조치를 의미합니다.

 토지정책의 구분은 2가지로 나뉩니다. 첫번째로는 지역 지구제 입니다. 지역지구제의 목적은 부의 외부효과 제거 및 감소, 토지자원이용의 효율성 제고 입니다. 단기적으로는 주택가치하락위험이 감소하고 주택수요는 증가하며, 주택가격은 증가합니다. 장기적으로는 주택공급증가로 주택가격하락이 발생합니다. 문제점은 지역간 토지가격의 차이를 초래하여 지역간 형평성 문제라 발생하고 지역간 형평성문제의 대책으로 개발권양도제를 채택합니다.

 두번째론 토지은행제도 입니다. 장래의 토지수요에 대비하여 공공이 대량의 토지를 미리 매입, 비축하였다가 일정기간후 민간에데 분양 임대하는 제도입니다. 장점은 적절한 시기에 저렴한 가격으로 대량의 택지공급이 가능합니다. 난개발을 사전에 방지할수 있으며 개발이익의 사회적 환수로 가능합니다.

 단점으로는 대량의 토지매입비용이 발생하여 재정부담이 증가하며, 매입시점과 매각시점의 시차로 인한 정부의 토지관리문제가 발생합니다. 관리소홀로 인한 저소득층의 사실장 점유문제도 발생할 수 이쏙, 공공자유보유가 원칙이나 공공임대보유의 형태로 보유합니다. 적절한 투기방지대책 없이 대량의 토지매입 시 투기를 촉진할수 있습니다. 부동산 정책론에 대해 확인해 보았습니다.

 

 

 부동산에서 토지정책과 주택정책은 아주 중요합니다. 먼저 토지정책에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 토지 정책 수단에는 정부가 직접개입하는 직접개입과 간접개입하는 간접개입 그리고 이용규제 등이 있습니다. 직접개입은 정부가 수요자나 공급자로서 시장에 직접개입하는 정책을 의미하고, 택지개발사업, 토지은행제도, 토지구획정리사업, 공영개발 등이 있습니다. 간접개입은 시장기구의 틀을 유지하면서 목적을 이루려는 정책수단인데, 토지관련 세금부과 및 감면, 각종 금융지원, 보조금의 지원 등이 있습니다. 이용규제는 토지이용을 바람직한 방향으로 유도하기 위해 법적, 행정적 조치를 취하는 것인데, 용도지역지구제, 개발권양도제, 건축규제, 정부의 각종 인허가, 토지규획규제 등이 있습니다.

 토지 정책의 구분에 대해서는 개발과 보존의 저화를 이루는 지역지구제가 있습니다. 지역 지구제의 목적은 부의 외부효과 제거 및 감소, 토지자원의 효율송 제고 입니다. 단기적으로는 주택가치하락 위험이 있지만, 주택수요과 주택가격이 상승할수 있습니다. 장기적으로는 주택공급증가로 인한 주택가격하락 등이 있습니다. 지역지구제의 문제점은 지역간 토지가격의 차이가 초래되고 그럼으로 인해 지역 간 형평성 문제가 초래됩니다. 또 사전적 독점의 문제가 발생하여 획일적인 규제시 지역적 특성의 반영이 안되고 획일화 되는 현상이 발생합니다. 시장 대응에 즉각 대응이 불가능하며, 토지가격의 급등을 유발하여 불법적인 토지개발 및 이용을 초래할 수 있습니다. 이런 지역지구제의 보완책으로는 4가지가 있습니다. 계획단위개발, 재정적 지역지구제, 성과주의 지역지구제, 개발권 양도제 등입니다.

 두번째 토지 정책으로는 토지은행제도 입니다. 장래의 토지 수요에 대비하여 공공이 대량의 토지를 미리 매입, 비축하였다가 일정기간 후 민간에게 분양 임대하는 제도입니다. 이 정책은 장점은 적절한 시기에 저렴한 가격으로 대량의 택지공급이 가능하며, 도시스프롤현상을 방지할 수 있습니다. 또한 개발 이익의 사회적 환수가 가능하며, 토지 양도의사표시가 전제되므로 권리침해 정도가 작은 정책입니다. 하지만 장점에 반에 여러가지 단점도 발생합니다. 대량의 토지매입비용이 발생하여 재정적으로 부담이 증가합니다. 매입시점과 매각시점의 차이로 토지관리 문제가 발생하며 관리소홀로 인해 무단점유로 점유후 소유권 문제가 발생할수 있으며, 공공자유보유가 원칙이나 공공임대보유이 형태로 보유되기도 합니다. 적절한 투기방지대책이 없어 대량의 토지매입 시 투기를 촉진할 수 있습니다.

 

 

 다음은 토지공개념입니다. 토지에 대한 개인의 소유권은 인정하되 그 이용, 수익, 처분에 대해서는 공공의 이익을 위해서 일정부분 규제할 수 있다는 개념입니다.

 토지정책에 대해 살펴보았고, 지금부터는 주택정책에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 주택정책은 필요한 이유는 주택보급률이 100% 달성 되었다 하더라도 주택은 지속적인 공급이 필요합니다. 정책의 성격에 따라 공급확대정책과 구매력강화정책이 있습니다. 공급확대정책은 저렴한 택지공급, 주택건축 기술의 혁신, 재고주택의 개량과 보전 등이 있고, 구매력강화정책에는 소득분포의 개선, 금융지원확대, 보조금의 지원, 세제상의 혜택부여 등이 있습니다. 주택공급위 원칙에는 5가지가 있는데, 제목만 확인해 보겠습니다. 적량성의 원칙, 적시성의 원칙, 적지성의 원칙, 적법성의 원칙, 간소성의 원칙 등입니다.

 분양가규제 및 분양가 자율화 정책에 대해 알아보겠습니다. 분양가 규제는 시장가격보다 낮은 수준으로 통제 하는것을 의미합니다. 분양가규제로 분양가 상한제가 발생하고 그럼으로 인해 신규주택 공급감소, 질적수준 저하, 저소득층의 주택구입난 심화, 토지이용의 비효율성이 증대됩니다. 소득의 불균형이 심화되고, 전매차익을 노린 투기적 수요의 증가가 예상됩니다. 분양가 자율화는 시장가격에 분양가를 맞니는 시장가격에 방임입니다. 단기적으로 중고주택 가격이 상승할 것이지만, 장기적으로 신규주택 공급량이 증가할 것입니다. 전매차익이 소멸되고 투기적 수요도 감소하며, 분양주택의 질적 순이 향상될것으로 예상됩니다.

 아파트선분양제 및 후분양제 대해 살펴보겠습니다. 아파트 선분양제는 건설사의 자금조달이 용이해지게 하며, 소비자는 초기자금부담이 감소합니다. 소비자의 시세차익의 획득이 가능해지며, 시공사 부도시 소비자 피해가 발생합니다. 선분양제는 주택투기가 만양할 가능성이 큽니다. 그에 반해 아파트 후분양제는 소비자가 다 만들어진 아파트를 보고 품질비교가 가능합니다. 건설사의 자금조달이 곤란하기는 하지만, 주택거래의 투명화에 기여되고, 분양가격의 상승초래할 가능성이 큽니다. 하지만 자금력 부족한 시공사는 부도위험이 증가합니다.

 중요성이 높은 임대주택정책에 대해서 확인하겠습니다. 임대료 규제정책은 시장 임대료보다 낮은 수준으로 임대료를 통제하는 방법입니다. 단기효과로는 임대료의 인하로 임차인에게 혜택이 돌아갑니다. 수익성이 감소하여 임대주택의 공급이 감소되며 용도전환을 모색함으로서 임대주택의 절야이 감소합니다. 수준 저하, 임대주택에 대한 투자를 기피하며, 임차인의 주거이동을 제한합니다. 암시장이 형성되어 이중가격이 성럽하여 신규임차인의 부담이 가중됩니다.

 

 

 간접개입은 주택보조금 정책입니다. 보조금은 수요자에 대한 보조금 정책과 공급자 보조금정책으로 나뉩니다. 수요자 보조금 정책은 가격보조와 소득보조가 있습니다. 가격보조는 보조금을 임대료로만 사용할 수 있고, 소득보조는 주택 이외의 재화에도 사용이가능한것입니다. 가격보조는 단기적으로 임대주택수요 증가로 임대료가 상승되고, 초과이윤발생하며 임대인의 혜택이 발생합니다. 장기적으로는 임재주택공급증가로 임대료 하락 임차자 혜택입니다. 공급자 보조금정책은 공급자에게 장기저리의 융자를 제공합니다. 생산비 절감으로 주택공급량이 증가함으로써 임대료의 하락을 유발시키며, 수요자 보조금에 비해 임대료 안정이라는 측면에서는 우월합니다.

 마지막으로 직접개입하는 공공임대주택공급입니다. 임대료 수준이 저렴한 임대주택을 공공이 직접공급하는 정책입니다. 단기적으로 사적 임대주택수요자의 수요탄력성을 만들어 주거 이동이 활발해지며, 공곰 민간임대주택 임차인 모두 혜택을 받습니다. 장기효과로는 임대주택의 공급감소로 이어져 임대료가 상승합니다. 사적 임대주택의 공급이 감소하는 만큼 공공임대주택의 공급이 증가합니다. 사회전체의 임대주택량은 불변입니다. 임대주택시장에서 공공임대주택이 차지하는 비중이 증가합니다.

 토지정책과 주택정책에 대해 심도있게 알아보았습니다. 항상 공부하는 자료로 부동산을 접해보았으면 합니다. 저도 조금더 열심히 노력하겠습니다. 감사합니다.